Rozliczenie wynajmu mieszkania za 2026 rok składasz do 30 kwietnia 2026 r. W trakcie roku płacisz zaliczki na PIT do 20. dnia miesiąca po okresie rozliczeniowym. Za 2026 r. PIT-28 możesz składać od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r. Wybór formularza zależy od formy opodatkowania.
Formy opodatkowania najmu prywatnego – PIT-28 i PIT-36
Najem prywatny polega na wynajmowaniu mieszkania lub domu poza działalnością gospodarczą. Od 2026 roku przychody z takiego najmu rozlicza się wyłącznie na formularzu PIT-28, czyli ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Podstawą prawną jest ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Spis treści
Skala podatkowa (PIT-36) oznacza opodatkowanie dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty. W najmie prywatnym nie można odliczać kosztów, dlatego ta forma trafiła do ryczałtu. PIT-36 stosujesz natomiast, gdy wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej albo osiągasz inne dochody.
- PIT-28– stawka 8,5% do limitu 100 000 zł przychodu rocznie; od nadwyżki ponad 100 000 zł – 12,5%. Nie ma możliwości odliczenia kosztów.
- PIT-36– podatek od dochodu według skali, z możliwością odliczenia kosztów uzyskania przychodu.
Terminy: roczne rozliczenie PIT-28 za 2026 rok składasz od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku, a za 2026 rok – do 30 kwietnia 2026 roku. W ciągu roku wpłacasz zaliczki miesięcznie lub kwartalnie; zaliczka za grudzień 2026 (lub ostatni kwartał 2026) musi trafić do urzędu najpóźniej do 20 stycznia 2026 roku.
Terminy w ryczałcie ewidencjonowanym – PIT-28
W ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych podatek od najmu płacisz systematycznie, nie tylko w zeznaniu rocznym. Zaliczki na PIT-28 wpłacasz co miesiąc albo – jeśli spełniasz warunki – co kwartał. W obu przypadkach termin zapłaty upływa 20. dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym: przy cyklu miesięcznym za dany miesiąc, przy kwartalnym po zakończeniu kwartału.
Roczne rozliczenie wygląda inaczej. Obecnie termin na złożenie PIT-28 przesunięto na wiosnę, ale w latach ubiegłych obowiązywał koniec lutego. Dlatego odpowiadając na pytanie, do kiedy rozliczyć najem mieszkania za 2020 rok – PIT-28 za 2020 r. należało złożyć do końca lutego 2021 r.
- Zaliczka miesięczna na PIT-28: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym.
- Zaliczka kwartalna: do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału.
- Roczny PIT-28 za 2020 r.: do końca lutego 2021 r.
Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych – PIT-36
Podatnicy opodatkowani skalą podatkową mają terminy zaliczek zbliżone do ryczałtu: miesięcznie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym, a w przypadku zaliczek kwartalnych – do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. W ten sposób podatek od wynajmu mieszkania płacisz przez cały rok.
Roczne rozliczenie na PIT-36 wygląda jednak inaczej niż na PIT-28. Zeznanie składasz do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym terminie płacisz też ewentualną dopłatę podatku. Dlatego odpowiadając na pytanie „do kiedy rozliczenie z wynajmu mieszkania?” – przy tej formie opodatkowania kluczowy jest właśnie 30 kwietnia.
Termin ten obowiązuje również dla lat ubiegłych. Za wynajem mieszkania w 2020 roku PIT-36 należało złożyć do 30 kwietnia 2021 r., a w trakcie 2020 roku zaliczki wpłacać do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.
Tabela porównawcza: PIT-28 vs PIT-36 – terminy, dokumenty, obowiązki
Wybór między PIT-28 a PIT-36 to nie tylko kwestia stawki, ale również formalności. Poniższa tabela zbiera najważniejsze różnice.
| Aspekt | PIT-28 | PIT-36 |
|---|---|---|
| Forma opodatkowania | Ryczałt: 8,5% do 100 000 zł, od nadwyżki 12,5%. | Skala podatkowa, podatek od dochodu po odliczeniu kosztów. |
| Termin rocznego rozliczenia | Za 2026 r.: od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r.; za 2026 r. do 30 kwietnia 2026 r. | Do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. |
| Zaliczki w trakcie roku | Miesięcznie lub kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po okresie; za grudzień 2026 r. do 20 stycznia 2026 r. | Miesięcznie lub kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po okresie. |
| Wymagane dokumenty | Ewidencja przychodów, informacje od pośrednika; koszty nie są odliczane. | Dokumenty potwierdzające koszty, ewidencja kosztów. |
| Kto składa deklarację | Wynajmujący; pośrednik nie rozlicza za Ciebie. | Wynajmujący; pośrednik nie rozlicza za Ciebie. |
| Wpływ na koszty obsługi | Prostsza forma, mniej formalności, niższe koszty. | Więcej obowiązków, wyższe koszty obsługi, ale możliwe odliczenia. |
Koszty uzyskania przychodu – co i jak odliczyć od przychodu z najmu?
W najmie prywatnym wybór formy opodatkowania decyduje, czy w ogóle skorzystasz z odliczeń. Na ryczałcie (PIT-28) kosztów nie odliczysz: 8,5% płacisz od przychodu do 100 000 zł, a 12,5% od nadwyżki. Dopiero przy zasadach ogólnych (PIT-36) możesz obniżyć przychód o koszty uzyskania przychodu i zapłacić podatek od dochodu.
Co możesz odliczyć? Katalog kosztów jest otwarty, a najczęściej wynajmujący rozliczają:
- amortyzację– roczne odpisy od wartości lokalu lub budynku (dla budynku mieszkalnego stawka wynosi 1,5%);
- media– prąd, gaz, wodę, ogrzewanie, internet, opłaty administracyjne, jeśli to Ty je ponosisz;
- remonty i naprawy– np. malowanie, wymianę instalacji, naprawę sprzętu; ulepszeń zwiększających wartość lokalu nie odliczysz jednorazowo – rozliczasz je przez amortyzację;
- odsetki od kredytu– hipotecznego, zaciągniętego na zakup lub remont wynajmowanego mieszkania.
Moment ujęcia kosztu podlega zasadzie kasowej: potrącasz go w roku, w którym został zapłacony. Dlatego w rozliczeniu za 2026 rok znajdą się tylko wydatki poniesione do 31 grudnia 2026 r. Amortyzację rozliczasz miesięcznie, odsetki – w dacie zapłaty raty. Do każdego odliczenia zachowaj fakturę lub rachunek. Nie odliczysz wydatków zwróconych przez najemcę ani kosztów osobistych. Różnica między przychodem a tymi kosztami stanowi dochód, od którego na PIT-36 płacisz podatek według skali.
Jak krok po kroku rozliczyć przychód z najmu mieszkania za dany rok (np. 2020)
Rozliczenie najmu za 2020 rok przebiega jak za każdy inny: najpierw kompletujesz dokumenty, potem wybierasz formularz, wypełniasz go i składasz w e-Urzędzie Skarbowym.
- Zbierz dowody przychodów i kosztów. Potrzebujesz ewidencji przychodów (na ryczałcie) albo ewidencji przychodów i kosztów (na PIT-36). Do tego faktury i rachunki za media, remonty, odsetki od kredytu – obniżą podstawę opodatkowania na zasadach ogólnych.
- Wybierz właściwy formularz: PIT-28 (ryczałt) lub PIT-36 (skala podatkowa). Jeśli płaciłeś zaliczki miesięczne lub kwartalne, w rocznym zeznaniu wykażesz je jako wpłacone.
- Ustal podstawę opodatkowania. W PIT-28 wpisz przychód; jeśli przekroczył 100 000 zł, od nadwyżki zastosujesz wyższą stawkę. W PIT-36 odejmij koszty uzyskania przychodu poniesione do 31 grudnia 2020 r.
- Wypełnij zeznanie i sprawdź zaliczki. W formularzu wykaż przychód, koszty (tylko przy PIT-36) oraz wpłacone zaliczki. Przez e-Urząd Skarbowy część danych może być pobrana automatycznie.
- Złóż deklarację i zapłać podatek do 30 kwietnia roku następującego (za 2020 – do 30 kwietnia 2021). Po złożeniu PIT-28 lub PIT-36 sprawdź kwotę do dopłaty i ureguluj ją w tym samym terminie.
Kalkulator terminu i podatku – sprawdź, do kiedy musisz rozliczyć wynajem
Wpisujesz miesięczny przychód z najmu, ewentualne koszty i formę opodatkowania – i od razu widzisz roczny podatek oraz daty wpłat. Przykład: 8 000 zł miesięcznie na ryczałcie to 96 000 zł rocznie, czyli 8,5% podatku = 8 160 zł. Jeśli przychód sięga 120 000 zł, najpierw 8,5% od 100 000 zł, potem 12,5% od nadwyżki 20 000 zł.
Kalkulator podpowie też, czy przy Twoich wpływach korzystniejsza będzie zaliczka miesięczna czy kwartalna. Dla rozliczenia za 2026 rok ostatnią zaliczkę za grudzień lub IV kwartał wpłacisz najpóźniej 20 stycznia 2026 r. Sam PIT-28 za 2026 rok składasz do 30 kwietnia 2026 r.; jeśli wybrałeś skalę podatkową, ten sam termin dotyczy PIT-36. A przy dochodach z 2026 roku rozliczenie PIT-28 przyjmują od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r.
- Limit 100 000 zł decyduje o stawce: 8,5% lub 12,5% na PIT-28.
- Zaliczki co miesiąc albo co kwartał – zawsze do 20. dnia po zakończeniu okresu.
- Na kalkulacja.pl sprawdzisz swoją datę po wpisaniu przychodu i wybraniu PIT-28 lub PIT-36.
Konsekwencje niedotrzymania terminów – odsetki i korekty
Nie zdążyłeś złożyć PIT-28 lub PIT-36 w terminie? Sprawdź, co grozi za spóźnienie i jak nadrobić zaległość. Za każdy dzień zwłoki od niezapłaconego podatku naliczane są odsetki ustawowe – liczone od dnia następującego po dniu terminu płatności do dnia zapłaty włącznie.
Sam brak deklaracji to nie tylko odsetki. Może się skończyć mandatem karno-skarbowym, a w poważniejszych przypadkach skierowaniem sprawy do sądu. Jeśli błąd był niezamierzony, a zaległość niewielka, urząd często poprzestaje na odsetkach, ale nie ma co na tym polegać.
Korektę składasz na tym samym formularzu co pierwotne zeznanie – PIT-28 lub PIT-36 – z dopiskiem „korekta”. Możesz to zrobić w e-Urzędzie Skarbowym. Do korekty dołącz uzasadnienie i opisz, co zostało zmienione. Zapłacona kwota powinna uwzględniać odsetki; jeśli ich nie doliczysz, urząd sam je naliczy i wyśle powiadomienie.
Konkretnie dla roku 2020: termin upłynął 30 kwietnia 2021 roku, więc jeśli nadal nie masz rozliczonego najmu, złóż zaległe zeznanie jak najszybciej. Warto zrobić to, zanim urząd skarbowy rozpocznie kontrolę – wtedy możesz skorzystać z czynnego żalu i uniknąć odpowiedzialności karnej skarbowej. Odsetki rosną z każdym dniem, więc nie odkładaj korekty.
Najczęstsze pytania
Kiedy przychodzi rozliczenie za mieszkanie?
Roczne rozliczenie za wynajem mieszkania składasz do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, np. za 2026 rok do 30 kwietnia 2026 r. Zaliczki w trakcie roku wpłacasz do 20. dnia miesiąca po okresie rozliczeniowym.
Jaki PIT za wynajem mieszkania
Prywatny najem rozliczasz na PIT-28 jako ryczałt: 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. PIT-36 stosujesz, gdy wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej lub masz inne dochody.
