Jak rozliczyć wynajem mieszkania na PIT-28? Poradnik
🕐 8 minut czytania
Rozliczysz wynajem mieszkania na PIT-28, składając formularz między 15 lutego a 30 kwietnia. Od 2026 r. to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego. Sprawdź, jak obliczyć ryczałt (8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki), uniknąć pułapek i wysłać deklarację przez e-Urząd Skarbowy.
Czego potrzebujesz
umowy najmu
wyciągi bankowe
potwierdzenia przelewów od najemców
kalkulator
zestawienie przychodów z najmu
potwierdzenia wpłat zaliczek na mikrorachunek podatkowy
formularz PIT-28
dane podatnika
zestawienie przychodów i zaliczek
mikrorachunek podatkowy
wypełniony PIT-28
profil zaufany
Instrukcja krok po kroku
Zbierz dokumenty przychodów z najmu Zgromadź wszystkie umowy najmu oraz potwierdzenia otrzymanych wpłat: wyciągi bankowe, potwierdzenia przelewów od najemców. Sporządź listę wszystkich przychodów uzyskanych w roku podatkowym.
Ustal formę opodatkowania najmu Sprawdź, czy najem jest prywatny, czyli poza działalnością gospodarczą. Od 2026 r. najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez kosztów uzyskania przychodów i bez amortyzacji lokali mieszkalnych. ⚠ Jeśli najem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej, obowiązują inne zasady: skala podatkowa, podatek liniowy lub ryczałt.
Oblicz przychód i podatek ryczałtowy Zsumuj roczne przychody z najmu. Do części przychodu do 100 000 zł zastosuj stawkę 8,5%, a do nadwyżki ponad 100 000 zł stawkę 12,5%. Oblicz podatek według wzoru: (przychód do 100 000 zł × 8,5%) + (nadwyżka ponad 100 000 zł × 12,5%). ⚠ Uważaj na przekroczenie progu 100 000 zł – od nadwyżki obowiązuje wyższa stawka.
Zestaw wpłacone w roku zaliczki Zbierz potwierdzenia wpłat zaliczek na ryczałt dokonywanych na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Termin wpłat zaliczek to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Oblicz różnicę między podatkiem należnym a sumą wpłaconych zaliczek.
Wypełnij formularz PIT-28 W formularzu PIT-28 wpisz dane identyfikacyjne, przychód z najmu, zastosowaną stawkę ryczałtu oraz wpłacone zaliczki. Użyj części przeznaczonej dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego. ⚠ Nie wpisuj przychodu z najmu prywatnego w pola dotyczące działalności gospodarczej.
Zapłać pozostały podatek Jeśli z obliczeń wynika dopłata, wpłać ją na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Termin płatności upływa 30 kwietnia następnego roku. ⚠ Dokładnie sprawdź numer mikrorachunku przed wykonaniem przelewu.
Złóż PIT-28 w urzędzie skarbowym Złóż wypełniony PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia. Możesz to zrobić elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy z użyciem profilu zaufanego albo papierowo w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. ⚠ Złożenie po 30 kwietnia skutkuje odsetkami za zwłokę.
Kiedy i dlaczego warto rozliczyć najem mieszkania ryczałtem PIT-28
Formularz PIT-28 składasz między 15 lutego a 30 kwietnia za poprzedni rok podatkowy. Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, od 2026 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to Twoja jedyna forma opodatkowania, więc nie musisz zastanawiać się nad skalą podatkową ani kosztami uzyskania przychodów. To duże uproszczenie: podatek liczysz wyłącznie od przychodu, bez odliczania wydatków.
Spis treści
Do 100 000 zł przychodu zapłacisz 8,5%, a od nadwyżki ponad tę kwotę 12,5%.
Całe rozliczenie zajmuje około 1,5–2 godzin, a PIT-28 możesz wysłać elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy albo złożyć papierowo we właściwym urzędzie skarbowym.
Termin 30 kwietnia jest nieprzekraczalny – po tej dacie urząd naliczy odsetki za zwłokę, a dalsze opóźnienie może skutkować odpowiedzialnością karno-skarbową.
Warto nie zostawiać zeznania na ostatnią chwilę. Spokojne przygotowanie PIT-28 pozwala uniknąć błędów związanych z progiem 100 000 zł i wpłaconymi w trakcie roku zaliczkami. A gdy wyjdzie Ci nadpłata, złożenie deklaracji przed końcem kwietnia przyspiesza jej zwrot i daje pewność, że wszystko jest rozliczone zgodnie z przepisami.
Jak przygotować się do rozliczenia najmu i zapłacić podatek ryczałtowy
Zacznij od zgromadzenia dokumentów: umów najmu, wyciągów bankowych i potwierdzeń przelewów od najemców. Sporządź zestawienie wszystkich przychodów uzyskanych w roku. Pamiętaj, że najem prywatny od 2026 r. rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, więc nie uwzględniasz kosztów uzyskania przychodów ani amortyzacji mieszkania.
Przychód do 100 000 zł opodatkuj stawką 8,5%, a nadwyżkę ponad tę kwotę stawką 12,5%. Obliczony podatek porównaj z sumą zaliczek wpłaconych w ciągu roku na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Termin wpłat zaliczek to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu – potwierdzenia tych wpłat będą Ci potrzebne przy wypełnianiu PIT-28.
W formularzu PIT-28 wpisz przychód z najmu prywatnego w rubrykach przeznaczonych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie w częściach dotyczących działalności gospodarczej.
Jeśli po odjęciu zaliczek wyjdzie dopłata, wpłać ją na ten sam mikrorachunek podatkowy.
Termin złożenia PIT-28 to 15 lutego – 30 kwietnia; złożysz go elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy z profilem zaufanym albo papierowo w urzędzie skarbowym.
Przed wysyłką sprawdź numer mikrorachunku i to, czy wszystkie wpłaty zostały ujęte w deklaracji. Po 30 kwietnia urząd naliczy odsetki za zwłokę.
Przykładowe rozliczenie najmu na PIT-28 – analiza przypadku i pułapki
Zobacz, jak w praktyce wygląda ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Załóżmy, że Twój przychód z najmu prywatnego wyniósł w roku dokładnie 100 000 zł. Stawka 8,5% daje podatek 8 500 zł. Gdyby przychód był wyższy, np. 120 000 zł, to od 100 000 zł płacisz 8 500 zł, a od pozostałych 20 000 zł – 12,5%, czyli 2 500 zł. Łącznie 11 000 zł. Od tej kwoty odejmij zaliczki wpłacone w trakcie roku na mikrorachunek; różnica to dopłata lub nadpłata wykazywana w PIT-28.
Przy tym rozliczeniu najczęściej pojawiają się pułapki:
Stosowanie 8,5% do całego przychodu – nadwyżkę ponad 100 000 zł opodatkuj 12,5%.
Próba rozliczenia najmu prywatnego na zasadach ogólnych – od 2026 r. obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Pominięcie wpłaconych w roku zaliczek – porównaj je z podatkiem należnym przed wypełnieniem PIT-28.
Złożenie PIT-28 po 30 kwietnia – po tym terminie naliczane są odsetki za zwłokę.
Wpisanie przychodu z najmu prywatnego w rubryki dotyczące działalności gospodarczej – sprawdź, czy używasz właściwych pól formularza.
Wypełnianie PIT-28 z głową – wskazówki, triki i materiały wideo
Zanim klikniesz „wyślij”, zweryfikuj, czy przychód z najmu prywatnego trafił wyłącznie do rubryk ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie do części dotyczącej działalności gospodarczej. W myślach rozdziel kwoty: do 100 000 zł stawka 8,5%, nadwyżka 12,5% – i dopiero potem odejmij zaliczki wpłacone na mikrorachunek. To najczęstsze źródło pomyłek.
Ustaw sobie przypomnienie na 20. dzień miesiąca po miesiącu przychodu, żeby zaliczki na ryczałt wpadały na mikrorachunek terminowo; na koniec roku zostanie mniej do dopłaty.
Porównaj swoją sytuację z tutorialami wideo: w YouTube wpisz „jak wypełnić PIT-28 YouTube” albo „ryczałt od przychodów ewidencjonowanych najem 2026”. Zwróć uwagę na filmy z przykładowo wypełnionym formularzem.
Szukaj nagrań, w których autor pokazuje, gdzie dokładnie wpisać przychód – najlepiej takich, które omawiają część PIT-28 dotyczącą najmu prywatnego, a nie działalności.
Przed wysyłką zrób „test na głupie błędy”: sprawdź PESEL, rok podatkowy, numer rachunku i kwotę zaliczek. Wolisz poprawiać wersję roboczą niż składać korektę.
Dobry film potrafi zastąpić godzinę czytania instrukcji, ale zawsze zestawiaj go z własnym zestawieniem przychodów i wpłat.
Lista kontrolna
Czy wszystkie przychody z najmu zostały ujęte w zestawieniu?
Czy właściwie ustalono przychód do 100 000 zł i nadwyżkę ponad 100 000 zł?
Czy uwzględniono wpłacone w ciągu roku zaliczki na ryczałt?
Czy PIT-28 został złożony w terminie do 30 kwietnia?
Czy ewentualna dopłata została wpłacona na mikrorachunek podatkowy?
Zastosowanie stawki 8,5% do całego przychodu – aby uniknąć, podziel przychód na część do 100 000 zł i nadwyżkę, którą opodatkuj 12,5%.
Rozliczenie najmu prywatnego na zasadach ogólnych – aby uniknąć, pamiętaj, że od 2026 r. obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Nieuwzględnienie zaliczek wpłaconych w trakcie roku – aby uniknąć, porównaj wpłacone zaliczki z podatkiem należnym przed wypełnieniem PIT-28.
Złożenie PIT-28 po 30 kwietnia – aby uniknąć, ustaw przypomnienie przed końcem terminu.
Błędne ujęcie przychodu w części PIT-28 dotyczącej działalności gospodarczej – aby uniknąć, sprawdź, czy wypełniasz rubryki dla najmu prywatnego.
Najczęstsze pytania
Jakie stawki ryczałtu dotyczą najmu prywatnego?
Do 100 000 zł przychodu rocznie zapłacisz 8,5%, a od nadwyżki ponad 100 000 zł – 12,5%. Ryczałt liczysz od przychodu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu.
Do kiedy trzeba złożyć PIT-28 za wynajem mieszkania?
PIT-28 składasz między 15 lutego a 30 kwietnia za poprzedni rok podatkowy. Po tym terminie urząd naliczy odsetki za zwłokę, a dalsze opóźnienie grozi odpowiedzialnością karno-skarbową.
Jakie dokumenty są potrzebne do rozliczenia najmu?
Przygotuj umowę najmu, wyciągi bankowe i potwierdzenia przelewów od najemców. Sporządź zestawienie wszystkich przychodów oraz potwierdzenia wpłat zaliczek na mikrorachunek podatkowy.
Czy w PIT-28 można odliczyć koszty związane z mieszkaniem?
Nie. Przy najmie prywatnym na ryczałcie nie uwzględniasz kosztów uzyskania przychodów ani amortyzacji mieszkania. Podatek płacisz wyłącznie od przychodu.
Gdzie złożyć PIT-28?
Wyślij formularz elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy z profilem zaufanym albo złóż go papierowo we właściwym urzędzie skarbowym. Sprawdź wcześniej numer mikrorachunku i kwoty wpłaconych zaliczek.
